房地产业税务稽查揭秘

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

一

销售开发产品收取价款未按规定入账、隐匿收入，少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等

【常用方法】

1.房地产开发项目建设初期，需要资金量大，房地产企业多以“内部认购”、“单位团购”等方式销售房屋，使用自制收据收取购房款，应税收入“账外循环”或长期挂“应付账款”“其他应付账款”等往来账，隐匿、转移收入，逃避或滞后申报纳税。

2.已签订购房合同，按照合同的付款日期应收售房款的，因购房者原因未及时收到的，企业往往不按照合同约定的付款日期确认收人，而是根据实际收到款项时间来确认收入，滞后缴纳税款。

3.收到客户的违约金等，计入营业外收入或往来账户进行核算，未并入应税营业额一并申报纳税。

4.随房屋一同出售或单独出售车位、储藏室等不列入商品房销售合同中，销售时另外开收据，收入不入账少缴税款。

5.通过其他手段不如实申报应税收入。

如：通过“其他应收款或其他应付款”科目直接拨付工程款以收抵支。或分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据，房款不入企业财务账等情况。

【检查方法】

1.利用外部公开信息，商业广告，网络了解单位项目情况，房屋团购、内部认购等情况。检查“银行存款”、“其他应收款”、“应付账款”、“预收账款”等账户，核实收入是否入账或长期挂往来账，对往来账户中大额资金流入情况要逐笔进行核对，确定其业务的真实性。

2.对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报缴纳税。

3.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据已售楼号、门牌号、车位、储藏室编制房产销售分户明细表，对照销售合同约定收款时间，收款方式与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的问题。

4.核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的停车位、储藏室取得的价款单独开具收款收据问题。

二

以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定申报纳税

【常用方法】

1.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品，收到银行按揭贷款后不作销售收入处理，而是将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，从而隐匿收入。

2.以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

【检查方法】

1.到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%-7%收取保证金)，推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。

2.到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。

3.核对银行存款日记账与银行对账单，检查从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。

4.检查全部银行贷款合同，查清资金的用途和性质。

三

视同销售或行为未按规定申报纳税

【常用方法】

1.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息，未按规定计税。

2.将开发产品赠送客户、职工奖励及分配给股东或投资者未按规定申报纳税。

【检查方法】

1.比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。

2.审阅施工合同（协议）、工程预算、工程价款结算单的基础上，核对支付的工程价款是否少于双方结算的工程价款，从而进一步检查确认是否有以商品房抵顶工程价款的情况。

3.调查、询问债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。

四

“拆迁还房”未按规定申报纳税

【常用方法】

房地产开发企业对老城区或旧有居民区进行开发时，对原有住户普遍采取“拆迁还房”的销售形式，所谓“拆迁还房”是指拆迁人以建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。目前普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法。开发企业对“拆一还一”等面积的部分未按成本价计税直接视为拆迁成本，仅按差价部分（即超面积部分）记入营业收入，从而少申报纳税。

【检查方法】

1.核实开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或《回迁安置协议》，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。

2.抽取部分拆迁户进行调查了解，拆迁补偿方式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等，进一步核实“拆迁还房”业务。

3.检查房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，核实补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时是否按照规定申报缴纳增值税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，当地税务机关是否按同类住宅房屋的成本价核定计增值税；对超出拆迁建筑面积的部分，是否按照规定确定计税营业额。

五

“还本”方式销售商品房未按规定申报纳税

【违法手段】

采用“还本”方式销售商品房时，将还本支出冲减当期营业额少交营业税。

【检查方法】

对于存在还本销售方式的，重点检查“主营业务收入”、“预收账款”明细账，并结合营业税纳税申报表，审核企业是否存在将还本支出冲减当期营业额少交税问题。

六

合作建房未按规定申报纳税

【违法手段】

1.以假代建真开发的名义开发项目，这种形式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，未按规定申报纳税。

2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权双方均发生了纳税义务，未按规定申报纳税。

3.以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，收取固定利润或按销售收入一定比例提成未按规定申报纳税。

【检查方法】

1.检查是否存在合作建房项目，审阅相关合作建房协议，结合增值税纳税申报表，确定申报是否正确。

2.检查纯粹的“以物易物”合作建房，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，审核提供土地的一方是否按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目申报缴纳营业税，房地产开发企业是否按照“销售不动产”税目缴纳营业税。

3.检查以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，审核企业发生了出租土地使用权的行为，对其是否按“服务业——租赁业”征营业税；检查企业发生了销售不动产的行为，对其是否按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。

4.对于甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的，检查提供土地一方是否按照转让无形资产缴纳营业税。

七

“售后返租”业务未按规定中报纳税

【违法手段】

房地产开发企业开展“售后返租”业务以约定的优惠价格销售商铺等房产，按照优惠价款申报缴税。

【检查方法】

1.检查企业是否有售后返租业务，审核相关售后返租协议、售房合同、租赁合同等，结合纳税申报表，确定售后返租业务约定的优惠价格销售商铺等房产，是否按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条和《税收征收管理法实施细则》第四十七条规定核定的营业税营业额申报缴纳营业税。是否存在按照优惠价款申报缴税问题。

2.检查房地产开发企业售后回租业务是否分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。

八

“开发产品未按规定申报纳税

【违法手段】

房地产开发的部分商品房有租有售，特别是公建，在销售不理想的情况下，通常采用租赁方式收取相对高额租金，这部分收入有一定的隐蔽性，如承租方不需要正式发票，房地产企业可以不缴或少缴税。

1.将周转房、开发产品直接出租、委托自己兴办的物业管理公司对外租赁、先租后售或转作固定资产进行出租等，取得租金不入账少申报纳税。

2.房地产开发企业对无产权的停车位签订长期租赁合同，均一次性收取费用，未按照“服务业——租赁业”申报纳税。

【检查方法】

要进行实地查看，是否有写字楼、商铺、车位的出租行为，审核合同、协议，与账簿“其他业务收入”纳税申报情况进行核对是否按规定申报缴税。

九

利用委托建房税收优惠政策逃避缴纳税款

【违法手段】

委托建房只对房地产开发企业取得的“代建房”行为的手续费收入按“服务业一—代理服务业”税目缴税，因此，目前许多开发企业采取虚假立项的手段，即在开发之前先找到买主，然后以买主为立项单位以联合开发或集资建房的名义开发商品房，达到不缴或少缴税款的目的。

【检查方法】

检查委托建房合同，全部与开发项目有关的的政府部门批文和证照，是否符合委托建房的四个条件；到委托方协查取证，认定委托建房的真实性。

十

与关联方之间的出售、出租业务，挂往来账或收入价格偏低，从而少申报缴纳税款。

【违法手段】

利用企业关联关系，将收取的售房款直接转入关联单位，隐匿收入或转移利润。

【检查方法】

1.关注名称相似、注册经营地址与电话相同的企业。加强这类企业的纳税分析和检查，从核查关联关系入手，及时发现利用关联关系偷逃税款的违法行为。

2.做好延伸检查。对与房地产公司业务往来频繁且金额较大合作开发单位、物业公司、投资公司应作为重点延伸对象。

十一、房地产开发企业代收费用未并入营业额申报纳税

【违法手段】

房地产开发企业在出售商品房时，代当地政府向购房户收取的煤气集资、天然气集资费、暖气集资费、办证费、有线电视费等代收款项，计入往来科目来核算，未并入营业额申报缴纳营业税。

【检查方法】

审核预售或销售合同、代收费用的收款收据和营业税纳税申报表中的计税依据，检查“预收账款”、“营业收入”、“其他应付款”等账户，核对企业代收的除维修基金之外的代收费用是否申报缴纳营业税。

十二、委托中介机构代理销售房屋未按规定申报纳税

【违法手段】

房地产开发企业采取支付手续费方式委托销售开发产品，将收到自代理方转入的售房款记入往来账户或“短期借款”账户，或以全部售房收入抵付应付代理费后的金额入账，造成少申报缴纳税款。

【检查方法】

调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

十三、销售精装修房屋未按规定申报纳税

【违法手段】

1.精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。

2.房地产开发商销售精装修的商品房，人为将售房总价分解为购房款和装修价款，把房屋装修部分开具建筑业发票，使用低税率少申报缴纳税款。

【检查方法】

检查时应通过商业广告、实地了解成品房的实物状态（是否装修），房屋开发商销售精装修商品房，人为将售房总价分解为购房款和装修价款。检查开发企业申报营业税的税目，是否以“销售不动产”和“建筑业——装饰”两个税目申报缴纳营业税。

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转自： 孙炜财税课堂

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